דסקטופ

ד' 17 אפר' 2024

חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

מובייל

שכר דירה, הטבות מס ומהפכה ברישוי: צעדי הממשלה בפורטוגל שבישראל נמשיך לחלום עליהם


חבילת חקיקה שמה קץ לרישיונות לינה מקומיים חדשים ודוחה לשנת 2030 את ההערכה מחדש של אלה הנוכחיים. עבודות שכירות וכפייה של נכסים ריקים מבטיחים מחלוקת. ימין מדבר על תוכנית סטטיסטית, שמאל בחופשיות לאינטרסים של נדל"ן.

לאור בעיית הגישה לדיור התופסת ממדים גדולים במדינה, הממשלה קידמה אתמול חבילת צעדים של 900 מיליון יורו כדי לנסות למתן את הקשיים ההולכים וגדלים של הפורטוגלים לשכור או להבטיח את תשלומי המשכנתאות לבנקים. בחבילה הכוללת תמיכה ישירה יותר (ומוגבלת) בדמי שכירות או בתשלומי ריבית, והטבות מס למשכירים, ישנם גם צעדים לא צפויים יותר כמו סיום ההרשאות  העירוניות לרישוי או תוכנית של "חכירת חובה" של בתים ריקים. 

Old Buildings in Porto, Portugal.
Old Buildings in Porto, Portugal.

אנטוניו קוסטה, שהציג את התוכנית ב-Palacio da Ajuda, לצד שרת השיכון מרינה גונסאלבס ושר האוצר פרננדו מדינה, כינה אותם "צעדים משבשים". עם זאת, האופוזיציה שמרה שמות תואר אחרים לתוכנית שהציג ראש הממשלה, כאשר ה-  PSD מדבר על צעדים "סטטיסטיים", צ'גה "מודל של עיכוב" והיוזמה הליברלית "תוקפנות בלתי ברת קיימא" כלפי רכוש פרטי . משמאל, ה-  PCP הצביע על תוכנית הממשלה כמערכת של "הטבות מס לבעלי הנכסים הגדולים" . עבור BE, זה גם  "העברת הכנסה לבנקים ואינטרסים של נדל"ן". התוכנית, שכותרתה "יותר דיור", התוכנית שהציג אנטוניו קוסטה תעבור כעת להתייעצות ציבורית, לתקופה של חודש, ותחזור לאישור סופי של מועצת השרים ב-16 במרץ. אבל חלק ניכר מהצעדים יבואו רק בהמשך לאישור הפרלמנט, שכן הם עניינים שבסמכותה של אספת הרפובליקה.

תמיכה בשכר דירה והחזרת ריביות מסובסדות

בחלוקה לחמישה צירים אסטרטגיים, תוכנית ההנהלה מציעה להגדיל את מספר הנכסים המוקצים למגורים; לפשט את תהליכי הרישוי לבנייה, רכישה ושימוש בדיור; הגדלת היצע הדיור להשכרה; ספקולציות לחימה; ולתמוך במשפחות.

בציר אחרון זה מתאימה התמיכה הישירה ביותר לדיירים ולמחזיקים בהלוואות לדיור. לפי מה שאמר אנטוניו קוסטה אתמול, הממשלה תסבסד את הריבית על הלוואות דירות עד 200 אלף יורו, של משקי בית המוטלים במס עד מדרגת המס השישית של מס הכנסה (הכנסה חייבת עד 38,632 יורו) ואשר רשמו עלייה כי עולה על מבחני הקיצון שבוצעו בעת התקשרות ההלוואה – הסבסוד יהיה 50% על הסכום "שמעל הערך המרבי" שנרשם בבדיקות. אמצעי זמני מוגבל להטבה מקסימלית של 720 יורו.  כמו כן צפויה החובה לבנקים להציע ללקוחות הלוואות בריבית קבועה. והפטור מרווחי הון להפחתת משכנתא למשכנתאות משלהם או צאצאים – עד כה לא היו חייבים רווחי הון במס כל עוד שימשו, תוך תקופה של שלוש שנים, לרכישת בית משלהם, מה שישמש. כעת יורחב לרכישת בתי ילדים.

גם בפרק זה, אך ביחס לדמי שכירות, נוצרת אפשרות לתרומה  חודשית של עד 200 יורו לכל היותר  , כאשר לדיירים "שיעור מאמץ גבוה מ-35%"  ושכר הדירה של הבית הוא בגדר. ערכים שנקבעו על ידי ה-IHRU עבור העירייה המתאימה ועבור משקי בית עם הכנסה עד מדרגת ההכנסה השישית של ה-IRS (אותם 38,632 יורו).

המדינה משלמת דמי שכירות של שוכרים שאינם עומדים במחדל

בציר הפעולה השלישי, שמטרתו להגדיל את מספר הבתים בשוק השכירות, נמצאים כמה מהצעדים הסמליים – והשנויים במחלוקת – של החבילה שהציגה אתמול הממשלה. החל מהעובדה שהמדינה תחליף את עצמה במשכירים בפינוי שוכרים שלא ישלמו את דמי השכירות לתקופה של שלושה חודשים. בנסיבות אלה תבטיח המדינה את תשלום דמי השכירות למשכיר ואת פינויו של השוכר לאחר מכן – אם בכלל.. כלומר, אם הסיבות למחדל שכר הדירה קשורות לסיבה "מקובלת חברתית", יתכן והשוכר יזכה לתמיכה או אף לשכון מחדש. אחרת הם יפונו על ידי המדינה. צעד שאנטוניו קוסטה הצדיק בצורך לתת אמון לבעלי הדירות, למרות שהדגיש כי "שיעור המחדל בתשלום שכר הדירה נמוך ביותר".

Prime Minister António Costa with Finance Minister, Fernando Medina, and Housing Minister, Marina Gonçalves, at the Council of Ministers press conference. Oeiras, February 16, 2023 (photo: João Bica)
Prime Minister António Costa with Finance Minister, Fernando Medina, and Housing Minister, Marina Gonçalves, at the Council of Ministers press conference. Oeiras, February 16, 2023 (photo: João Bica)

בנוסף לצעד זה ובאותה מטרה של הוצאת בתים נוספים לשוק, הממשלה "מציעה להשכיר בתים" לבעלים "במחירים רגילים, לחמש שנים" ותשלום שכר דירה של שנה מראש, ולאחר מכן להשכירם משנה ב- דמי שכירות נוחים. באותו ציר צפוי גם פטור ממס רווחי הון למי שמוכר נכסים למדינה או לעיריות.

צעד נוסף שמבטיח מחלוקת יהיה יצירת  משטר של "השכרת חובה" של בתים ריקים, במסגרתו ישלמו העיריות ל"בעלים את דמי השכירות המגיעים" , ולאחר מכן ישכרו אותם בשכירות משנה במחירים נוחים.

סוף רישיונות AL חדשים

במסגרת חבילת האמצעים לדיור, הממשלה תאסור גם על הוצאת רישיונות מגורים מקומיים חדשים, צעד כללי שיהיו חריגים במספר רשויות בפנים הארץ.

הרישיונות הנוכחיים יבדקו מחדש בשנת 2030 ומדי חמש שנים לאחר מכן. גם מגזר הלינה המקומי יהיה  כפוף לתרומה יוצאת דופן שתצמח ל-IHRU (המכון לשיכון ושיקום עירוני) לתמיכה במדיניות הדיור . מנגד, בעלי מגורים מקומיים שיעבירו נכסים להשכרה מסורתית ייהנו ממיסוי אפס על הכנסות מנכסים עד 2030.

A beautiful aerial view on the streets of Lisbon, Portugal
A beautiful aerial view on the streets of Lisbon, Portugal

החלטות שכבר הוגשו נגדן מחלוקת על ידי המגזר, שטוען כי "כל הצעדים הללו ייצרו לא רק אי ודאות עצומה להשקעה פרטית אלא גם יהפכו אותה לבלתי כדאית". בהתלוננות על  "רדיפה ממשלתית" טוענת ALEP – איגוד הלינה המקומי בפורטוגל כי מגזר זה "משמש כשעיר לעזאזל" כאשר הוא "הבעיות הקטנות ביותר של ההנהלה בכל הנוגע לדיור".

מהפכה ברישוי

מהפכה של ממש מתרחשת בתחום פישוט הרישוי: פרויקטי אדריכלות אינם חייבים עוד ברישוי עירוני. במקום זאת,  לשכות יוציאו את הרישיון על בסיס תקופת אחריות של המעצבים. קוסטה כינה את זה "חידוש גדול " והבטיח "מסגרת סנקציות קשה מאוד" למי שלא מכבד את הכללים. באותה מטרה של זירוז פרויקטים, אמר ראש הממשלה גם כי במקרים בהם התהליכים כרוכים בהתייעצות עם גורמי ממשל מרכזיים, אלו יסבלו מ"קנס כספי אפקטיבי" כאשר לא יעמדו במועדים הקבועים בחוק.

אמצעים נוספים של תוכנית "יותר דיור".


עלייה מוגבלת של דמי השכירות בחוזים חדשים
אנטוניו קוסטה הגן כי הגיע הזמן ליצור מנגנונים להגבלת העלאת דמי השכירות בחוזים חדשים, אשר יהיו כפופים לתקרה המבוססת על שיעור האינפלציה של שנים קודמות ויעד האינפלציה לטווח הבינוני של ה-ECB (הבנק המרכזי האירופי).

שיעור מס ההכנסה האוטונומי על דמי השכירות יורד
שיעור מס ההכנסה האוטונומי על דמי השכירות יופחת מ-28% ל-25%. שיעור ה-IRS החל על חוזים בין חמש ל-10 שנים יקטן מ-23% ל-15% כיום, עבור חוזים בין 10 ל-20 שנים הוא יקטן מ-14% ל-10%. עבור חוזים הנמשכים יותר מ-20 שנה, שיעור המס יורד מ-10% ל-5%.

עבודות כפייה בבתים ריקים
תיווצר מסגרת אשראי של 150 מיליון יורו, המופנית לעיריות, כדי שיוכלו לבצע עבודות כפיה בבתים ריקים.

קרקע למסחר ושירותים יכולה להפוך למגורים
קרקע או נכס המורשים למסחר ושירותים יוכלו לשמש לבנייה או להסב למגורים ללא שינוי בתוכניות ייעוד קרקע או רישיונות.

סוף אשרות זהב "גולדן ויזה לעשירים מחו"ל תמורת השקעות נדל"I"
יהיה סוף לוויזות זהב על צורותיהן השונות. באשר לאלו שכבר ניתנו, “התחדשות תתבצע רק אם היא מיועדת למגורי הבעלים והקבע או אם הנכס יוצא לשוק השכירות באופן קבוע.

במידה ויש לכם עדויות ומידע לשתף אותנו בנושא אתם מוזמנים לשלוח אותו אלינו  למייל של המערכת:

[email protected]

אוהבים את פורטוגל ? שתפו בקליק

מאמרים נוספים

רוצים לדבר עם המומחים שלנו ?

השאירו פרטים ונחזור אליכם

דילוג לתוכן