לקנות נכס בפורטוגל
על רקע קו החוף היפהפה, האקלים הנוח והמחירים הנגישים, לא מפתיע שמתוך כלל עסקאות הנדל"ן שמתבצעות בפורטוגל בכל שנה, 20% הן של משקיעים זרים.
בהשוואה לשכנות באירופה, שוק הנדל"ן בפורטוגל מציע מחירים נמוכים, תשואה פוטנציאלית גבוהה ואפשרויות מגורים נוחות. משכך, פורטוגל שומרת על מעמדה כאחת המדינות הפופולריות ביותר למשקיעי נדל"ן.
מי יכולים לרכוש נכס בפורטוגל?
אין מגבלות מיוחדות על השקעות זרות בנדל"ן בפורטוגל. למעשה, הממשלה בפורטוגל מעודדת משקיעים שאינם אירופאיים, להשקיע בנדל"ן פורטוגלי. זאת, במסגרת ויזת זהב ("גולדן ויזה"), המציעה תושבות למשקיעים שרוכשים נכס במדינה, מעל סכום מסוים.
ניתן גם לקבל אזרחות קבועה בפורטוגל באמצעות אפיק השקעה זה (CBI), אך רק לאחר חמש שנים של אחזקת הנכס. כך למעשה ניתן ליהנות מאזרחות של האיחוד האירופי לכל דבר.
האם חברה זרה יכולה לרכוש נכס בפורטוגל?
פורטוגל מעודדת גם חברות מסחריות זרות להשקיע בנדל"ן בשטחה. עסקים מחוץ לפורטוגל רשאים להשקיע בכל סוגי הנכסים, מבתי מלון, דרך שטחי מסחר לקמעונאות ועד למשרדים ומחסנים. החברות המשקיעות גם יכולות להשכיר את הנכסים שלהן בפורטוגל.
מסי נדל"ן בפורטוגל
כל בעלי הנכסים בפורטוגל מחויבים לשלם מס נכסים שנתי בשם IMI. תעריפי המס משתנים בין הרשויות המקומיות השונות. טווח התעריפים נע בין 0.8% מערך הנכס באזורים כפריים, לבין 0.3% – 0.45% מערל הנכס באזורים עירוניים.
משקיעים שמעוניינים לגור בנכס או להשכיר אותו, עשויים להיות זכאים לפטור ממס זה, לתקופה של עד שלוש שנים. נכסים לשיפוץ, יכולים לקבל עד חמש שנות פטור ממס IMI. חשוב לציין שרווחי השכירות מחויבים בשיעור מס אחיד של 15% מהכנסות השכירות.
בעלי נכסים בשווי שעולה על 600,000 אירו, מחויבים גם במס AIMI שהינו סוג של "מס עושר" שנתי. תעריפי מס זה, מתחילים בשיעור של 0.7% מערך הכנס. עבור נכסים בשווי של מיליון עד שני מיליון אירו, שיעור המס הוא 1.5%. כשמדובר בנכסים בשווי של מעל שני מיליון אירו, שיעור המס הוא 1.5%.
נכסים מסחריים פטורים ממס זה.
רכישת נכס בפורטוגל – צעד אחר צעד
- לפני רכישת נכס בפורטוגל, על המשקיעים להסדיר מספר מס פורטוגלי, שנקרא NIF, או לחילופין מספר זיהוי שמכונה NIC. המספר הינו לצורך הזדהות, בפעולות כמו פתיחת חשבון בנק או קו טלפון נייד.
- כאשר נמצא הנכס הרצוי, יש לשכור עורך דין לצורך עריכת חוזה וניהול כל הליך הרכישה כחוק. תהליך זה נמשך בדרך כלל 15 – 30 יום. בתקופה זו, נהוג שהקונים משלמים "עמלת הזמנה" בטווח של 6,000 – 20,000 אירו, כדי להבטיח שבינתיים, לא יתקבלו הצעות אחרות לרכישת הנכס.
- כאשר הצדדים הסכימו על מחיר, בתום שלב המו"מ, הם נדרשים לחתום על הסכם מכירה שכולל ערבויות הדדיות. בשלב זה ניתן לסיים את תהליך המכירה על ידי חתימה ואישור נוטריון על תעודת הנכס.
- בדרך כלל הקונים ידרשו להפקיד פיקדון בגובה 20% – 30% מהמחיר. רוב הבנקים הגדולים, מציעים הלוואות בגובה 65% – 75% וגובים "אגרת התחייבות" בגובה כ- 600 אירו או יותר. הבנקים הגדולים בפורטוגל הם:Santander, Novo Banco, BBVA, Bankinter . מומלץ לקונים להשוות בין הצעות שונות כדי למצוא את הטובה ביותר.
האם פורטוגל היא יעד נכון להשקעות נדל"ן?
פורטוגל היא בחירה פופולרית בקרב משקיעי נדל"ן זרים. כ- 35,000 עסקאות נדל"ן מבוצעות בה מדי שנה, על ידי רוכשים מחוץ למדינה. בהשוואה לשכנות באירופה, מחירי שוק הנדל"ן בפורטוגל שומרים על רף נמוך באופן עקבי. לרוב, המחירים נעים בטווח של 1,000 – 3,500 אירו למ"ר באזורים הכפריים. באזורים העירוניים המאוכלסים יותר, המחירים עולים עד 5,500 אירו למ"ר.
בשנים 2014 – 2020, הביקוש המתגבר בקרב משקיעים העלה את המחירים בפורטוגל ב-7.5% בשנה, בממוצע. אמנם עלייה זו הופכת את ההשקעה ליקרה יותר, אך היא גם מספקת עליית ערך אטרקטיבית למשקיעים.
פורטוגל מציעה אקלים נוח, נופים מרהיבים ועלויות מחייה נמוכות. נתונים אלה מושכים למדינה תיירים ומהגרים מכל רחבי העולם ומספקים למשקיעי נדל"ן שלל אפשרויות להשכרת הנכסים שלהם. התשואה השנתית הממוצעת משכירות, עומדת על 4.5% – 6.7%, בהתאם למיקום הנכס. השכרה לשהיות קצרות כמו אייר ביאנבי, מספקת תשואה גבוהה אף יותר.
