מס הכנסה משכירות
כשמשכירים נכס בפורטוגל, בין אם לטווח קצר ובין אם לטווח ארוך, חלה חובת תשלום מס.
תושבי חוץ: מחויבים בתשלום מס במקור, בשיעור אחיד של 28%, על הכנסת הנטו שלהם משכירות.
ההכנסה החייבת (הכנסת הנטו) היא דמי השכירות, בניכוי עלויות אחזקה, תיקונים והוצאות נלוות אחרות כמו ביטוח נכס וארנונה. הוצאות ריבית במסגרת משכנתא לרכישת הנכס, אינן מנוכות מההכנסה החייבת.
במקרה של זוגות נשואים, המס מחושב במשותף.
חברות מקומיות: על הכנסות ורווחי הון של חברות, חל מס חברות בשיעור אחיד של 21%. הוצאות למטרת ייצור הכנסות, מוכרות לצורך חישוב ההכנסה החייבת.
חברות לא מקומיות: כנ"ל, אך במקום 21%, שיעור המס הינו 25%.
אם שקלת להשכיר את הנכס שלך בפורטוגל לשהיות קצרות, כדאי לעקוב אחר העדכונים האחרונים של הרשויות המקומיות. חוקים חדשים נכנסים לתוקף ברחבי המדינה והם בעלי השלכות על השכרות לטווח קצר. שינויים כאלה חלו לאחרונה בפורטו, למשל.
מס רווחי הון
במכירת נדל"ן או נכסים מסוגים אחרים, אדם פרטי ישלם מס בשיעור של 28% ותאגיד ישלם מס בשיעור של 25%.
מימוש של רווחי הון על ידי תושבי חוץ, במכירת נכס פורטוגלי, כרוך בתשלום מס בשיעור אחיד של 28%.
לצורך חישוב הרווח החייב במס, מחסירים ממחיר המכירה את הסעיפים הבאים:
- מחיר הרכישה עם התאמת פחת והצמדה למקדם האינפלציה.
- עלויות העברת בעלות
- עלויות השבחה ששולמו בחמש השנים שלפני המכירה.
במקרה של מימוש רווחי הון מרכוש קבוע כמו קרקעות, רק 50% מהרווח יחויב במס, אם הוא יושקע מחדש בקרקע או בנכסים שמוגדרים קבועים. לצורך ההטבה, את הכסף ניתן להשקיע בשנה שלפני המכירה, בשנת המכירה עצמה או בשנתיים שאחריה.
מהן העלויות לרכישת נדלן בפורטוגל?
עלויות נכסי מקרקעין בפורטוגל משתנות בהתאם לסוג הנכס, גודל, מיקום וגורמים נוספים:
כיצד מחשבים מס רכישה ומה עלות מס השבח?
המס הראשון שמשקיע ישראלי נדרש לשלם לרשויות בפורטוגל נקרא מס העברה.
המס ידוע בשם IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis), זהו מס ייעודי המוטל רק על מי שרוכש נכס יד 2.
המשקיע אשר רוכש את הנכס נדרש לשלם מס העברה בשיעור 5-6.5% ממחיר הנכס בפועל, אך ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור מהמס.
כמו כן, מעבר למס העברה יש לשלם גם מס בולים (IS), מעין מס רכישה נוסף, בשיעור של 0.8%.
לפיכך, המשקיע הישראלי צריך להיות מודע לתשלום מס רכישה בשיעור כ-7%, אך ישנם מסים נוספים כגון מס IMI המוטל על משקיעי נדל"ן, כאשר מדובר למעשה במס בעלות על נכס.
המס מחושב על פי שווי הנכס ולא לפי גודלו ושיעור המס הוא כ-0.5% משווי הנכס. במקרים מסוימים שיעור המס יהיה 0.3% ולא יותר מ-0.8%.
פטור מתשלומי מס
במקרים מסוימים ועל פי הקבוע בדיני המס בפורטוגל, ישנה אפשרות לקבל פטור ממס זה או אחר. כך לדוגמה, ניתן לקבל פטור מתשלום מס מסוג IMT, אם הנכס מהווה את מקום מגוריו העיקרי של הרוכש, כאשר ערך הנכס חייב להיות נמוך מסכום של-92,407 אירו לנכסים הממוקמים בחלק היבשתי של המדינה, או ערך נמוך מ-115,509 אירו לנכס הממוקם בחבלי פורטוגל האוטונומיים.
אפשר לקבל פטור גם מתשלום מס IMI, אך יש להגיש בקשה למשרד הפיננסים לפני רכישת הנכס ולאחר הערכת שוויו, וכמובן לעמוד בקריטריונים שנקבעו לקבלת הפטור.
